——“值量”报告将以18项具体指标、5大修正指标综合评估楼盘价值 本报记者 樊小兵 伴随成都楼市的逐渐升温，一个不争的事实是价格的不断攀升，让众多置业者在价格的迷局中逐渐丧失了理性的方向；另一个不争的现象也在价格迷局的庇护下屡屡上演，而这个现象就是各路开发商都在不断地刷新着成都楼市的价格标尺，尤其在7.20火爆的土地交易形成的"链条效应"拉动下，这一现象正在成都楼市热烈地蔓延。 丧失的理性，即将找回。蔓延的现象，即将冰冻。由本报精心策划的“2007成都秋季房地产交易会值量行动”即将在9月盛大起航。这注定是一场帮我们找回理性的大型主题活动；这注定是一场冰冻成都一些开发商借价格迷局恣意蔓延价格行为的值量行动。之所以有如此的结论，就在于此次值量行动，我们打破了传统的价值标尺，寻求到了最专业的评估机构及专业的评审团队，通过专业机构提供的价值指标，结合专业的评审团队为每一个项目都提供了一套客观、公正的值量报告。同时我们还将开展问卷调查、网络调查、记者现场采集数据指标等形式作为该报告的修正部分，以确保报告的全面性和真实性。 首次引进专业评估机构科学评判 据了解，为了增加该规范的权威度、专业度、传播度，我们专门寻求了目前在成都房地产评估领域具有相当知名度九鼎房地产交易评估有限公司作为此规范的专业支持，并为此组织了12个专业机构的专业人士作为此次活动的专业顾问团队；同时在规范具体的执行理论体系中，我们在九鼎房地产交易评估有限公司的指导下，依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)，综合专业房地产估价机构房地产估价指标体系及中国房地产典指体系，主要采用市场比较法、假设开发法等专业评估方法对各个项目展开评估。从具体的指标来看，此次行动推出了包括地段价值、品质价值、公信价值等在内的18项核心指标和5项修正指标对项目的各个方面的价值进行专业的评估。 在接受记者采访时，此次行动的专业合作机构——成都九鼎房地产交易评估有限公司总经理余相认为：“房地产评估是一项具有相当专业技术的工作，我们以往对项目的评估往往都在运用专业的理论的基础上会提出相关的修正指数，但修正指数的选取是个相当艰难的过程。此次与成都晚报合作推出值量行动将是一次房地产价值评估与价格卖场全新探索，所以在运用传统的估价理论及方法的基础上，我们更加注重了指标的通用性、持续性、全面性。力求通过更多的修正指标为市场呈现出一份科学、专业、可信的值量报告。我们既有决心，也有相当的信心把此次的评估工作完成好。” 在谈及具体的指标及操作时，余相指出：“此次在评估的核心指标上，我们选取了地段、品质、公信等三个方面，分为包括地段规划、交通配套、市政配套、商业配套、社区规划、建筑设计、新技术及新材料运用、户型、园林景观、容积率、绿化率、建筑密度、社区配套、社区物业管理、品牌知名度、企业产品质量是否涉及投诉、公司诚信度、销售过程透明度等18项具体的指标，进行综合评估。同时还推出了资源稀缺性、区域成长性、产品持久性、社区人文提升性、同区域房价同比性等5大修正指标对核心指标的评估结论进行科学而全面的修正，从而得出项目价值与价格的值量报告。” 问卷加网络调查务求全面 问卷作为一种调查方式由来已久，在此次行动中问卷也是其中重要的评估指标及流程。此次活动将推出上千份问卷向市场广泛征集关于目前成都市场各大热销楼盘的价值与价格吻合度的结论。同时活动主办方还将借助网络的力量，通过各大项目在网络上的业主论坛进行数据采集工作。据了解，此次活动将从9月1日开始，在搜狐·焦点房产网开启“价值测评民间论坛”，按照“成都价值楼盘策评标准”搜集、调查侯选楼盘在以上专业评审机构所选用的18个核心指标和5项修正指标的相关情况的表现情况。 “这样做的目的一方面是让社会各界更多的人来关注此次行动，并且还要让他们广泛的参与进来；同时另一方面也是为了确保专业评审机构所提供的18个核心指标和5项修正指标的客观、真实性。从形式上来看，问卷属于比较传统的数据采集手法，来源和数量均有所保障。而网络调查则属于比较现代的方式，它利用现代信息网络技术可以无限的延展调查的内容及受访对象，所以可以更大程度上的丰富数据的全面性。这两种调查方法的同时运用，相互配合，必定能够为此次值量行动提供最全面的数据支撑。”活动主办方相关负责人在接受采访时，对活动结论的全面性具有相当的信心。 记者现场数据采集力求真实 经过了专业评估机构提出具体指标及12名专家评审团的评审，已经建立起此次行动的专业性；而问卷加网络调查的广泛开展无疑为此次行动的结论提供了全面性的保障。接下来的工作就是本报数名记者对各侯选项目的现场数据采集。 与以往的数据采集不同的是，此次采集都是指标相当明确的前提下开展的。我们将带着专业评估机构给出的18个核心指标和5个修正指标到各个项目现场一一进行采访式的数据采集。这既是对专业评估机构所给出的评审结论的一次深入的体会，更是对问卷和网络调查获取的结论的一次实地体验。“这将是规模空前的一次记者大调查，我们的记者将亲身深入到各个项目的第一现场深入体验项目各个指标带来的价值与价格的吻合度，这既是对项目的一次大考验，同时也是对记者的一次考验。这种方式摆脱了以往传统的你问我答的采访式调查，而是建立在我们已经掌握了一定结论的基础上求真式的调查报道。”活动主办方相关负责人对记者现场数据采集这个环节给出了相当高的评价。 从9月中旬开始，我们的数名记者就将结合专业机构给出的指标深入到每一个参与到此次行动中的每一个项目的现场，进行为期半个月的实地调查，为各个项目的值量报告提供现场最真实的依据。 让每一个侯选项目都有最客观的价值尺度，这是此次活动最本原的目的。通过包括专业评估机构及专业评审团队、问卷加网络调查、记者现场采集数据等方式及流程，我们深信每一个项目都能找到最真实的价值与价格的吻合。我们也深信这一次的行动值得你的密切关注与参与。 《2007成都楼市值量报告》还原楼盘真实价值 规范说明： 为了增加该规范的权威度、专业度、传播度，我们专门寻求了目前在成都房地产评估领域具有相当知名度九鼎房地产交易评估有限公司作为此规范的专业支持，并为此组织了12个专业机构的专业人士作为此次活动的专业顾问团队；同时在规范具体的执行理论体系中，我们在九鼎房地产交易评估有限公司的指导下，依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)，综合专业房地产估价机构房地产估价指标体系及中国房地产典指体系，主要采用市场比较法、假设开发法等专业评估方法，辅以12名专家评定、100名晚报记者实地勘查、1000份问卷调查、100万网络论坛调查，对各个项目的价值进行一次专业的、彻底的调查，为该项目在市场上表现的销售价格与实际价值之间寻求一个真实的吻合度，并以此结论，通过2007成都晚报《成都楼市值量报告》进行公众发布，还原一个真实的楼市价值，把"屋有所值"的好房子推荐给广大市民，同时也将一些"屋非所值"的项目公诸于众，积极推进和谐楼市的良性发展。 操作流程 一、报告核心指标及分值 核心指标：地段价值、品质价值、公信价值 地段价值：(40分) 1、地段规划10分 a、环域评定：一环内4分 二环内3分 二环外三环内2分 三环外1分 2、交通配套10分 a、公交线路两条以上4分 b、相邻主要环线3分 c、近邻地铁线路3分 3、市政配套10分 a、医疗配套4分 b、教育配套3分 c、市政公园3分 4、商业配套10分 a、大型商场4分 b、餐饮酒店3分 c、影院休闲3分 品质价值：(40分) 1、社区规划3分 2、建筑设计3分 3、新技术、新材料运用5分 4、户型8分 5、园林景观3分 6、容积率、绿化率、建筑密度5分 7、社区配套3分 8、社区物业管理10分 公信价值：(20分) 1、品牌知名度4分 2、企业产品质量投诉3分 3、历史上是否存在法律纠纷3分 4、公司诚信度4分 5、销售过程透明度3分 6、五证"公示情况3分 修正指标： 1、资源稀缺性(±4)分 2、区域成长性(±4)分 3、产品持久性(细节与创新)(±4)分 4、社区人文提升性(±4)分 5、同区域房价同比性(±4)分 说明：在实际的操作中，通过核心指标为项目进行综合打分，并最终经过修正指标进行修正得出最终的得分。得分在80分以下者，结论为该物业“屋非所值”；得分在80分以上者，结论为该物业“屋有所值”。 |
