开发商对拿地越来越谨慎 半年楼市总结系列之土地篇 2008年已经过半。在这半年里,东莞楼市从去年的火山一下走入了极地,让不少人来不及适应。在这半年里,楼市故事发生了不少,地价、房价、开发商资金链,每个环节都跟前几年大不同。 从本期开始,《楼市周刊》将推出“半年楼市总结系列”,讲述市场与众不同的故事,帮读者理清楼市脉络,理性分析市场形势。 土地交易寒流猛袭 对于东莞上半年的土地交易,一直从事地产研究的李先生用“冷”字概括。从2008年上半年的土地市场交易情况来看,开发商撕掉了2007年很疯很猛的外衣,对于拿地,他们开始谨小慎微。 这些转变都要从“9·27房贷新政”开始算起。这个拐点不仅让房子难卖,也使开发商出现了资金短缺问题。他们再也不能像去年那样疯狂拿地不计成本,于是,在土地交易大厅中“流拍”、“底价成交”等现象经常上演,这也成为2008年上半年东莞土地市场的几个关键词。 交易结果缩水 合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示,上半年,东莞土地市场并未因今年的低位徘徊而减少供应。截至6月23日,东莞共出让土地87宗,同比增长50%；土地供应面积达3859451.55平方米,相比去年同期增加104.7%。虽然商住用地去年上半年为34宗,今年仅为27宗,但供应面积同比增长9.89%。 与供应形成鲜明对比的是成交的惨淡。截至目前,东莞土地市场共出让商住用地27宗,其中8宗以底价成交,6宗流拍,两者占到51.85%。上半年东莞的土地市场结局多以底价成交为主。 在这样的大环境下,成交楼面价最高的是位于莞城运河东二路的一地块(20081001),楼面价为3782.93元/平方米,可以称之为上半年的“地王”。但这个地王总显得不那么牛气冲天,因为在去年,这样的楼面地价随处可见,某些地块的楼面价甚至仅为去年土地成交的1/3或1/4。像4月15日交易的一宗位于2007年虎门“地王”(现项目为虎门1号)旁边的地块,楼面价仅为714元/平方米,而去年虎门地王的楼面价则为3513元/平方米,成交价接近去年水平的1/5。 今年来,多次土地拍卖只有一家开发商竞价,其他人旁观。有业内人士认为,造成目前土地交易冷清局面的主要原因是东莞房价低迷,房子不好卖,回笼资金慢,很多开发商都不敢轻易冒险买地开发新楼盘。加上政策要求开发周期缩短,拿地也就意味着加重企业资金压力。在开发商首先考虑资金周转的前提下,拿地斟酌、出手冷静成为大部分开发商的必然选择。 楼市低迷,开发商对各种风险问题的考虑更是谨慎小心。业内观察员陈先生表示,现在开发商更加关心现金流的问题,利润空间反而成为其次。从上半年土地供应来看,地块出让大多集中在镇区,流拍的6块地都是在镇区。如果地块本身不是太优越,开发商不会选择在这个时候出手,以尽量减少风险。 “其实并不是开发商们不需要土地了,而是因为手头现金有限,不敢乱拿地。”某房地产企业老总说,“以前是有钱难买地,现在是手里没钱,不敢买地。现在的市场十分冷淡,后市看淡占据上风,土地拿在手里就好像是一个烫手山芋。现在全国性大规模的房企都很少拿地了,小开发商更不敢轻易尝试,这直接导致激烈竞价场面不再有,地价理性回归目前看已经成为事实。” “地王”的结局 在“流拍”、“底价成交”充斥土地市场的同时,昔日的“地王”不得不脱下金灿灿的外衣。上半年,东莞万科置地有限公司将其水濂山“地王”项目50%的股权转让给宏远,可谓是东莞地产圈的一个大事件。 从当时的情况看,“转让”事件发生在全国房地产企业领头羊万科身上,让业内人士和众多市民产生颇多猜测。“万科资金链出现了问题”、“万科先降价卖房,再卖地”,甚至“这是万科为吞并其他小开发商作出的一次阴谋”等说法到处流传。一时间,这场转让成为居民百姓热议的话题之一。 撇开各种猜测不谈,万科“转让”事件无疑让房地产市场更加迷离。有业内人士表示,2006年、2007年高价拿地的房地产企业将面临预期利润大幅缩减、进退维谷的局面。 东莞万科地产助理总经理王永飚则表示,2006年、2007年开发商都是高价拿地,所拿地块的位置也相对较好,有位置有景观,这种土地对产品的要求比较高,开发周期比较长,所以这类产品明年能上市已经非常快了,没有必要去赶时间。 从此番话中不难看出,只要时间节点掌握得好,“地王”们有熬过调整期的可能。当然这只是开发商们的美好愿景而已。 地产职业经理人陈剑雄说,拍下“地王”的企业,无一例外都有盲目乐观的倾向,事实上是在透支未来,最终的风险只能由自己承担。“地王”前景如何,现在还很难说,毕竟还有一两年的开发期限。不过“地王”的尴尬处境也让土地市场变得更加理性,也算是对未来房地产市场健康发展的一大贡献。 中央生活区延迟拍卖 万科转让“地王”50%的股权只不过是东莞土地市场冷淡的一个缩影。早在今年1月21日和3月4日,市国土局先后发布的两个公告,就已经预示着今年的土地交易要出现寒冷局面。 1月21日的公告说,位于南城的中央生活区地块将在今年6月18日拍卖,起价70.8亿元人民币,首期(20081005)拍卖114万平方米。这一公告的发布,当时被很多业内人士认为是给有些平淡的楼市注入了一针催化剂。 让人意想不到的是,时隔不到两个月,3月4日,市国土资源局再度发布公告称,因城市规划实施细部调整,经市人民政府批准,决定取消中央生活区一期地块的拍卖出让。 不少人认为,“规划调整导致拍卖取消”只不过是个幌子,深层次的原因则是叫价太高,没人敢在楼市冷淡的今年触碰这个需要大量资金的巨无霸。有代理商将之戏谑为“老虎吃天,无从下口”。 某房产企业高管表示,根据房地产行业自身发展规律,现在已经到了洗牌时间。虽然房地产市场“大鱼吃小鱼”的时代暂未到来,但累积的压力将迫使行业整合和巩固。部分从事房地产业务的中小型公司,由于无法在紧缩市况下继续经营,需出售其项目给具备充裕资产和资源的较大型公司以完成项目。 链接 上半年楼面地价排行 第一名:2008年1月18日,位于莞城运河东二路一块编号为20081001的商住用地,被东莞市城邦房地产开发有限公司竞得。该地块占地面积45179平方米,起始价为45000万元,总成交价为94000万元,地面价为20806.13元/平方米,楼面价为3782.93元/平方米。 第二名:2008年5月22日,位于寮步镇环城路横坑村段西侧一块编号为2008G019的商住用地,被东莞市卓能实业投资有限公司竞得。该地块占地面积32312平方米,起始价为17450万元,总成交价为17450万元,地面价为5400.47元/平方米,楼面价为3000.26元/平方米。 第三名:2008年2月1日,位于寮步横坑村一块编号为2008G005的商住用地,被东莞市峰鼎房地产开发有限公司竞得。该地块占地面积44359平方米,起始价为13400万元,总成交价为24000万元,地面价为5410.4元/平方米,楼面价为2459.27元/平方米。 第四名:2008年3月26日,位于黄江镇袁屋围村一块编号为2008G013的商住用地,被东莞市兴博置业投资有限公司竞得。该地块占地面积6950平方米,起始价为2770万元,总成交价为3670万元,地面价为5280.58元/平方米,楼面价为2112.23元/平方米。 第五名:2008年3月6日,位于凤岗镇官井头村一块编号为2008G007的商住用地,被东莞市益田奥城房地产投资有限公司竞得。该地块占地面积350147平方米,起始价为155000万元,总成交价为155000万元,地面价为4426.71元/平方米,楼面价为2003.03元/平方米。 |
