嘉宾：冯伟 荒岛房产工作室市场总监
虽然“救市”之说仍在楼市回荡，但政府已经用实际行动证明不会轻易摘下房地产调控的“紧箍咒”。上周，央行在《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知》中明确表示，只要国土资源部门认定某个房地产项目建设用地闲置时间超过2年，开发该项目的房产公司就将无法从银行获取任何形式的贷款。业内认为，这对于“囤地”开发商甚至是土地储备较多、资金链状况欠佳的开发商来说都是打击，因为“信贷禁令”显然比缴纳土地闲置费要严厉得多。 措施更严厉 主持人：此次有关土地闲置的“信贷禁令”有哪些内容？ 冯伟：《通知》要求，对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。此次的《通知》源于落实此前《国务院关于促进节约集约用地的通知》精神，但当时的国务院通知中仅规定，对于土地闲置满1年不满2年的，需要按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。可见，“信贷禁令”等于掐断了搁置多年土地的开发商在银行获取贷款的可能性。在融资门槛抬高、资金状况严峻的今天，“信贷禁令”对有闲置土地的开发商的“惩罚”力度可能是“致命”的。另外，此次《通知》还明确表示，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款，这样的规定也是银行出于规避连带风险的考虑，对开发商也不是好消息。 被逼练“内功” 主持人：那么，您认为“信贷禁令”正式执行后对开发商的具体影响有哪些？ 冯伟：归根结底，我认为收紧信贷就是提高了开发商资金回笼的要求。因为开发商的资金链维系一靠“外循环”，主要就是银行信贷，二靠“内循环”，主要是销售回款。那么，在“外循环”受阻的情况下，开发商势必更注重“内循环”，这从今年以来越来越多的开发商投入降价促销等“价格战”就看得出来了。 开发商作出这样的选择是有必要的。因为如果不加快销售速度、快速回笼资金，资金链压力就会更大。同时可以预见，降价促销的“连锁反应”会越来越明显。虽然一部分开发商仍在观望，但需要意识到，现在领跑“价格战”的都是品牌开发商，他们的楼盘量往往又很大，在品牌和量的双重“压迫”下，不跟着“跑”起来可能损失会更大。更重要的是，价格战关键影响到的是购房者的预期，在市场整体预期改变的环境下，个别开发商恐难独善其身。 调节供应量 主持人：今年的土地市场还有一个问题就是土地出让呈回落之势。上周发改委发布的数据显示，7月份土地购置面积环比下降27.7%，同时，完成土地开发面积和新开工面积也呈回落之势。再加上底价出让甚至流拍退地的现象愈演愈烈，土地市场的这些变化对未来楼市会有什么影响？ 冯伟：土地市场的这些变化显然是楼市萎靡影响到了开发商的拿地信心。一方面，楼市前景不明，不少开发商不敢出手；另一方面，由于融资受阻，开发商必须基于资金面的情况再考虑拿地，所以，现阶段更多的开发商宁愿选择放一放。此外，去年楼市攀升的时候，有各行各业的企业去买地，但随着楼市下滑，非专业的企业陆续退出，也影响到了土地市场的交易局面。 而今年以来一些地方土地交易量的下滑，我觉得也与地方政府有意识地调节土地供应量有关。如果前期土地供应不算充足，那么，后期楼市的供求局面差距就不会太大，房价就不会大跌。当然，也需要注意在一段时期的供应紧张后可能又会产生的跳跃式增长。 |
